Хочу сдать в аренду коммерческое помещение через своё ИП. Помещение оформлено на мужа, но было куплено в браке. Как мне юридически правильно это оформить?
Для оформления сдачи в аренду коммерческого помещения, которое является совместной собственностью супругов, но оформлено на мужа, вам необходимо учитывать нормы Семейного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ.
Правовая основа
Поскольку помещение было приобретено в период брака, оно признается совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ), независимо от того, на имя кого из супругов оно оформлено. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляются по обоюдному согласию супругов (ст. 35 СК РФ).
Порядок оформления
Согласие супруга: Для распоряжения недвижимым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Это требование актуально, если договор аренды заключается на срок от одного года и более, так как такой договор подлежит государственной регистрации.
Заключение договора: Закон не содержит запрета на то, чтобы сделку по распоряжению общим имуществом совершал супруг, не являющийся титульным собственником (то есть вы, как ИП). Вы вправе выступать арендодателем в договоре аренды, действуя с согласия супруга.
Срок аренды: Если договор аренды заключается на срок менее одного года, он не подлежит государственной регистрации. В этом случае нотариальное согласие супруга формально не требуется, однако для исключения претензий со стороны налоговых органов или арендатора рекомендуется иметь письменное согласие супруга (в том числе нотариально заверенное).
Налоговые аспекты
Доход, полученный вами как ИП от сдачи в аренду общего имущества, будет являться доходом от предпринимательской деятельности. При применении вами УСН вся сумма арендной платы, поступающая на ваш счет, подлежит налогообложению в рамках вашего налогового режима.
Рекомендации:
В договоре аренды вы указываетесь как арендодатель.
Для подтверждения правомерности сделки при проверках (например, если вы используете помещение в рамках гранта или для отчетности перед налоговой) целесообразно иметь нотариально удостоверенное согласие супруга на сдачу данного объекта в аренду.
Если договор заключается на длительный срок, нотариальное согласие является обязательным условием для регистрации договора в Росреестре.
Добрый день.
Помещение куплено в браке, значит это совместная собственность супругов, даже если оформлено на мужа. Вы как ИП можете быть арендодателем, но нужно правильно оформить согласие мужа и закрыть налоговые вопросы.
Если договор аренды заключается на срок от одного года и более, он подлежит регистрации в Росреестре. В этом случае нотариальное согласие мужа обязательно. Если срок меньше года, регистрация не требуется, и нотариальное согласие формально не нужно. На практике можно сделать нотариальное согласие: это защищает сделку от оспаривания.
В договоре вы указываете себя как арендодателя, действующую с согласия супруга. Это законно. Альтернативный вариант: заключить договор аренды между вами и мужем, где он арендодатель, а вы арендатор, но тогда требуется проводить реальные платежи мужу, что, думаю, вам неинтересно.
Доход от аренды облагается в рамках вашего режима: УСН, патент или НДФЛ. Если оформить безвозмездное пользование, у налоговой возникнет вопрос, почему вы пользуетесь имуществом мужа бесплатно. Риск: доначисление НДФЛ мужу с рыночной арендной платы.
Если хотите, чтобы мы подготовили для вас пакет документов под эту сделку: согласие, договор, акты, и проверили налоговые риски именно по вашему режиму, напишите нам по контактам в профиле.
Разберём вашу ситуацию и подскажем, какой вариант оформления безопаснее.
Нужен срочный ответ?
Задайте вопрос бесплатному ИИ-Ассистенту и получите ответ за несколько секунд
Александр Бударагин
ЭкспертАртем Страшнов
Эксперт